소규모 유산 상속에도 상속등기 전 매도 가능할까? 실무 가이드

상속등기 전 매도, 법적으로 가능한가?

부동산 상속을 받는 경우, 상속인은 상속등기를 마친 후 재산을 처분하는 것이 원칙입니다. 이는 민법 제187조의 ‘부동산 물권변동의 효력은 등기로 발생한다’는 조항에 따른 것으로, 등기 없이 매매계약만 체결하는 경우 매수인은 법적 소유권을 취득할 수 없습니다. 하지만 현실에서는 등기 절차가 번거롭거나 시간·비용적 부담이 따르기 때문에, 상속등기 없이 매도하려는 시도가 종종 발생합니다. 예를 들어, 상속재산이 오래된 단독주택이거나 공유 토지일 경우, 상속인들이 직접 사용할 계획이 없는 경우에 매각을 통해 유동화하는 방식이 선호되며, 이때 일부 상속인은 ‘등기 후 처분’보다 ‘등기 전 처분’을 선호하는 경향을 보입니다.

그러나 이는 법률적으로 큰 리스크를 수반합니다. 등기부상 소유권이 여전히 피상속인 명의로 남아 있는 상태에서는 상속인 전원이 ‘사실상 소유자’라는 주장만으로 제3자에게 소유권을 넘길 수 없습니다. 따라서 이런 경우 매수인은 실질적으로 아무런 권리를 보장받지 못한 채 계약금을 지급하는 상황에 놓이게 되며, 분쟁이 발생하면 계약 무효, 원상회복, 손해배상청구 등 복잡한 소송으로 이어질 수 있습니다. 예외적으로 판례에서는 상속인이 전원 동의하에 실질적 소유권을 행사하는 경우 일정 부분 매매의 효력을 인정하기도 하지만, 이는 어디까지나 소송에 이르렀을 때 법원의 해석에 따라 달라지는 것으로, 일반화하거나 사전 대비책으로 보기엔 위험합니다. 따라서 실무적으로는 "등기 없이 매도는 가능하지만 매우 불안정하며, 철저한 사전 준비와 법률 자문이 필수적"이라 할 수 있습니다.

 

상속인 전원 동의 없이는 아무것도 할 수 없다

 

상속재산은 피상속인의 사망과 동시에 공동상속인들의 공유물이 되므로, 그 처분에는 전원의 명시적 동의가 필요합니다. 민법 제264조(공유물의 처분)에 따르면, 공유자는 공유물 전부를 처분함에 있어 모든 공유자의 동의가 있어야 하며, 일부 상속인의 단독 처분은 법적 효력을 인정받지 못합니다. 특히 상속등기 전의 매매는 더욱 그러하며, 명의 상 소유자가 피상속인으로 남아 있기 때문에 등기 이전 단계에서는 법률상 ‘매도인’이 명확하지 않은 상태이므로, 매매 자체가 원천적으로 무효가 될 수 있습니다.

이러한 리스크를 피하려면 반드시 상속인 전원의 동의서 및 위임장, 인감증명서, 가족관계증명서, 기본증명서 등을 구비하고, 실명 확인과 서면 동의를 받아야 합니다. 실무에서는 상속인 중 일부가 해외에 거주하거나, 가족 간 소통이 단절된 경우가 있어 동의 확보에 어려움을 겪는 경우가 많은데, 이런 경우에는 공증을 통해 법적 효력을 갖춘 위임장이나 동의서를 받아두는 것이 유리합니다. 상속인이 치매 등 의사결정 능력이 부족한 경우에는 성년후견인을 선임한 후에만 거래가 가능하며, 이 과정은 수개월이 소요될 수 있음을 고려해야 합니다.

한편, 상속등기를 완료하지 않고 매매계약을 체결하면, 제3자 입장에서 상속인 전원의 진의나 정당성을 입증하기 어렵기 때문에 법률적 보완 장치 없이는 거래가 사실상 불가능합니다. 이를 해결하기 위해 실무에서는 상속인 중 대표 1인을 지정해 위임을 받아 계약을 진행하되, 그 위임 자체에 공증을 붙이거나 각자의 지분 비율로 계약금을 분할 송금하는 등의 방법으로 명확한 동의와 분담 책임 구조를 형성하려 합니다. 그러나 이 역시 상속인 중 1명이라도 동의를 철회하거나 분쟁을 제기하면 거래가 중단될 수 있으므로, 항상 '전원 동의'를 대전제로 접근해야 합니다.

 

 

매매계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 조항들

상속등기 전 매매계약은 매수인에게 법률적 불안을 안겨주므로, 계약서에 이를 해소하기 위한 조항들을 반드시 포함해야 합니다. 우선, 계약서에는 **“본 계약은 상속인 전원의 동의에 따라 체결되며, 향후 상속등기를 완료한 후 소유권이전등기를 이행한다”**는 내용이 필수입니다. 이를 통해 계약의 유효성과 향후 이행 가능성을 분명히 해야 하며, 또한 계약 해제 조건, 즉 “상속등기가 특정 기한까지 완료되지 않을 경우, 매수인은 계약을 해제하고 계약금을 환급받을 수 있다”는 조항도 넣어야 합니다. 이렇게 하면 매수인의 리스크를 일정 부분 줄일 수 있습니다.

또한 계약금, 중도금, 잔금의 지급 시점은 상속등기 절차와 연동되어야 합니다. 예를 들어 계약금은 체결 시 지급하되, 중도금은 상속등기 신청 확인 이후, 잔금은 등기 완료 후 지급하도록 조건부로 설정하는 것이 일반적입니다. 실무에서는 부동산 거래신고 시 매도인 정보가 등기부상 명의자(피상속인)와 일치하지 않아 문제가 되기도 하므로, 이 경우에는 ‘상속예정자’ 명의로의 신고’ 및 계약서 별도 비고란에 상황을 명시하는 방식으로 대응할 수 있습니다. 매도인의 신분증, 상속관계 입증서류, 부동산 등기부등본 등도 첨부 문서로 계약서와 함께 보관해야 하며, 나중에 발생할 수 있는 민형사상 분쟁에서 유리한 증거로 활용될 수 있습니다.

특히 계약서에는 상속세 납부 여부와 관련한 문구도 추가하는 것이 좋은데, 이는 추후 매수인이 예기치 못한 세금 책임을 지게 되는 것을 방지하기 위함입니다. 또한 세금 문제 외에도, 일부 상속인의 ‘상속 포기’ 여부가 추후 문제가 되는 경우가 있으므로, 계약서 작성 시 포기 신고서 사본이나 법원 결정문을 첨부하면 좋습니다. 이처럼 계약서에는 단순한 가격, 일정만이 아니라 법률적 정당성과 권리 이행의 책임 구조를 정교하게 설계해야 합니다.

 

 

실무 가이드: 안전하게 매도 절차를 밟으려면

상속등기 전 매도는 법적으로 완전히 불가능한 것은 아니지만, 그만큼 신중하고 구조화된 접근이 필수적입니다. 이상적인 절차는 다음과 같습니다. 먼저 상속인 전원으로부터 서면 동의 및 위임장을 확보하고, 매매계약 전 단계에서 상속등기를 완료한 후 매매계약서를 체결하는 것입니다. 그러나 일정상 또는 세금 등의 사유로 등기를 뒤로 미루고 계약을 먼저 체결해야 하는 경우에는, 사전계약서를 작성하고 공증 절차를 통해 효력을 보완한 후, 향후 상속등기와 동시에 본계약으로 전환하는 구조를 고려할 수 있습니다. 이를 ‘이중 계약구조’라고 하며, 법률 자문을 통해 조세 회피가 아님을 입증할 수 있어야 합니다.

또한 실무에서 자주 발생하는 문제는 계약 체결 후 상속인 간의 분쟁 발생입니다. 형제자매 간 갈등, 상속 재산 분할비율에 대한 이견, 특정 상속인의 이탈 등은 모두 매매 절차를 중단시키는 원인이 됩니다. 따라서 분쟁 방지를 위해 ‘상속분할협의서’를 계약 이전에 작성하고, 이를 계약서와 함께 관리하는 것이 바람직합니다. 상속재산이 1세대1주택 요건을 충족하는 경우 양도소득세 감면 특례가 적용될 수 있지만, 이 역시 상속등기 기준으로 판단되므로, 세무사와의 사전 협의는 필수입니다.

요약하자면, 상속등기 전 매도는 법률상 가능하되, 전제 조건이 많고 리스크가 크며, 절차 누락 시 민형사상 책임이 발생할 수 있는 고위험 거래 방식입니다. 따라서 반드시 전문가와 상의한 후 계약서를 정교하게 작성하고, 상속인과의 원활한 커뮤니케이션을 통해 실무 안정성을 확보하는 것이 중요합니다. 특히 소규모 유산의 경우 ‘비용이 더 든다’는 이유로 절차를 생략하고 진행하기 쉽지만, 작은 금액이더라도 법적 분쟁으로 발전하면 더 큰 손실을 야기할 수 있다는 점을 명심해야 합니다.