소액 상속 대상에 미등기 건물이나 무허가 주택이 포함됐을 때 절차 안내

소규모 상속재산, '미등기 건물·무허가 주택'이 문제다

상속 재산이라고 하면 대부분 부동산 등기부상 등록된 주택이나 토지를 떠올리지만, 실제로는 등기되지 않은 주택, 무허가 건물, 시골 빈집이나 창고, 불법 증축된 건물이 유산으로 남는 경우가 적지 않다. 특히 고령 부모가 오래전부터 거주해온 시골 단독주택이 대표적 사례인데, 이들은 과거 허가 없이 지어진 경우가 많고, 등기 이전도 누락되어 **‘사실상 존재하되 법적으로는 등록되지 않은 건물’**이 되어버린다. 문제는 이런 건물도 상속의 대상이 되며, 그에 따른 법적 정리와 세무, 관리 책임이 상속인에게 전가된다는 점이다.

고인이 명확한 유언을 남기지 않았고, 건물도 등기부상 존재하지 않으며, 심지어 해당 토지도 명의가 불명확하거나 공유지인 경우, 상속인은 ‘가치도 없고 쓸 수도 없는 재산’임에도 법적으로 책임만 떠안게 된다. 실제로 이런 건물은 매각이나 활용이 불가능하고, 오히려 철거 명령, 과태료, 건축법 위반 문제에 휘말릴 수 있다. 그럼에도 불구하고 대부분의 상속인은 “집이 있으니까 상속받는 게 이익이겠지”라고 생각하며 무심코 단순승인을 선택했다가, 사후에 철거 비용, 건축물 해소 절차, 세금 문제까지 떠안게 되는 사례가 있다. 따라서 미등기 건물이나 무허가 주택이 포함된 상속 상황에서는 반드시 철저한 현황 파악과 현실적인 절차 전략이 필요하다.

 

 

건축물대장과 등기부등본: 시작은 ‘존재 여부’ 확인부터

미등기 건물이나 무허가 주택이 상속 재산 목록에 포함되었을 가능성이 있다면, 가장 먼저 해야 할 일은 건물 존재 여부를 공식적으로 확인하는 작업이다. 이는 크게 두 가지 서류를 통해 확인 가능하다. 첫째는 건축물대장, 둘째는 부동산 등기부등본이다. 건축물대장은 시·군·구청 건축과 또는 정부24, 건축행정시스템 '세움터'에서 조회할 수 있으며, 해당 건축물이 법적으로 건축 인허가를 받아 등록된 상태인지, 미등기인지, 무허가인지 판단할 수 있다. 반면 등기부등본은 대법원 인터넷등기소나 등기소를 통해 확인 가능하며, 명의자, 등기일자, 소유권 변동 여부 등이 기록된다.

여기서 건축물대장에는 존재하지만 등기부등본에는 없는 경우는 ‘미등기 건물’이며, 건축물대장에도 없는 경우는 ‘무허가 건물’로 구분된다. 만약 건축물대장상 ‘기타 건축물’, ‘불법 증축’ 등의 표기가 있거나, 구조물은 있지만 아예 등록이 안 되어 있다면, 이는 향후 소유권 정리가 불가능하거나 행정처분 대상이 될 수 있다. 따라서 상속 개시 전 또는 후 즉시 해당 부동산(토지 포함) 주소를 통해 두 서류를 확인하고, 실제로 존재하는지, 법적으로 유효한지, 고인의 명의로 되어 있는지 여부를 판단해야 한다. 이 작업이 제대로 이뤄지지 않으면, 상속 이후 실익도 없는 건물의 철거 의무나 벌금까지 부담하게 될 수 있다.

 

 

미등기·무허가 주택의 상속처리: 사후 등기 정리와 리스크 대응

만약 상속 대상에 건축물대장은 존재하나 등기되지 않은 미등기 주택이 포함되어 있다면, 이를 상속하기 위해서는 먼저 ‘사후 소유권 보존 등기’를 해야 한다. 이 과정은 상속등기의 일환으로, 고인이 해당 건물을 실질적으로 소유했음을 전제로 상속인의 명의로 등기를 새로이 등록하는 것이다. 필요 서류는 ▲상속관계증명서류(제적등본, 가족관계등록부 등), ▲건축물대장, ▲고인의 소유사실을 증명할 수 있는 간접자료(세금 납부 기록, 수도세·전기세 고지서 등), ▲상속재산분할협의서 또는 단독 상속 증명서 등이 필요하다. 다만, 미등기 주택은 그 자체로 법적 소유권 입증이 어렵기 때문에, 등기소에서 등기 신청을 반려하거나 보완요청을 받을 가능성이 높다.

한편 무허가 주택의 경우 더 복잡하다. 등기 이전에 앞서 불법 건축물에 대한 사용승인 또는 이행강제금 납부 후 합법화 절차가 필요할 수 있으며, 일부는 아예 합법화가 불가능한 지역이나 구조일 수 있다. 이 경우 상속인은 해당 건물의 법적 소유권을 주장할 수도 없고, 행정청으로부터 철거 명령을 받을 수도 있다. 특히 공유지 위에 무단으로 지어진 경우에는 국가나 지방자치단체가 강제 집행을 진행할 수 있으며, 이에 따른 철거비용까지 청구될 수 있다. 따라서 이런 경우에는 오히려 상속을 포기하거나 한정승인을 통해 책임을 제한하는 방안이 현실적일 수 있다. 중요한 것은 단순히 “건물이 있으니 상속받자”가 아니라, 그 건물이 가져올 관리·법적 리스크까지 검토한 후 선택하는 것이다.

 

 

현실적인 정리 팁: 소액 건물 상속의 전략과 주의사항

소규모 상속에서 미등기·무허가 건물이 포함되었을 때, 실익을 분석해봐야 한다. 예컨대 건물의 실거래 가치가 200만 원 이하이거나, 건축법 위반으로 인해 철거 명령이 내려질 가능성이 높다면, 등기비용이나 불이행 과태료, 향후 관리 부담까지 고려했을 때 실제 상속 재산보다 손해가 더 클 수 있다. 이럴 경우 가장 간단한 해결책은 상속포기이며, 이는 고인의 사망일로부터 3개월 내 가정법원에 신청해야 한다. 가족 중 일부만 포기하고 나머지가 단순 승인하면 책임은 포기하지 않은 사람에게 전가되므로, 반드시 상속인 전원의 합의와 전략이 필요하다.

또한 상속을 진행하되 건물을 활용할 수 없는 상황이라면, 철거 후 토지 정리로 전환하는 방법도 있다. 미등기 건물을 법적으로 없던 것으로 처리하고, 토지만 명의 이전하여 활용하는 방식이다. 일부 지자체는 노후 무허가 주택 정리 지원사업이나, 빈집 철거비용 일부 보조 프로그램 등을 운영하므로, 관련 부서(도시재생과, 건축과 등)에 문의하여 행정적 지원을 받을 수도 있다. 마지막으로, 고인의 생전 건축물 관리 이력, 지방세 납부 내역, 수도·전기 등록 여부 등을 토대로 실제 사용관계를 증명해 상속등기 보완자료로 활용하면, 등기소에서도 수월하게 절차를 수리하는 경우가 많다. 무엇보다 중요한 건, "보잘것없는 건물이라도 법적 책임은 크다"는 사실을 인식하고, 감정이 아닌 법과 실익 중심의 판단을 내리는 것이다.