소규모 유산 상속 재산이 유언 없이 남은 부동산일 때 실거주자의 권리 정리법

유언 없는 소규모 부동산 상속의 대표적 갈등 구조

상속 재산 중 가장 민감하고 복잡한 대상은 단연 부동산이다. 특히 유언 없이 남겨진 소규모 부동산, 예컨대 시골의 단독주택이나 소형 아파트 한 채가 유산의 전부일 경우, 여러 공동상속인 간의 갈등이 심화되는 경우가 많다. 더욱이 그 부동산에 상속인 중 누군가가 실거주하고 있는 상태라면, 상황은 한층 복잡해진다. 실거주자는 종종 “내가 관리하고 살고 있었으니 이 집은 내 몫”이라고 주장하고, 다른 상속인들은 “공동재산이므로 지분대로 정리하자”며 반박하게 되는 식이다.

이때 실거주자의 거주 기간이 오래되었을수록, 그리고 고인의 생전부터 동거하거나 관리·간병을 맡아왔다면 ‘상속 기여분’이나 ‘관습적 소유’ 개념이 등장하며 법적 다툼의 양상이 바뀐다. 그러나 대부분의 경우 상속 부동산은 법적 등기 이전 전까지는 공동 상속인들의 공유재산으로 간주되며, 한 사람이 점유하고 있다고 해서 단독 소유권이 인정되지는 않는다. 때문에 실거주자의 권리는 반드시 법적 절차와 연계하여 정리해야 하며, 그렇지 않으면 상속인 간 소송 또는 강제 퇴거, 공유물 분할 청구로 이어질 수 있다.

 

 

공동상속자 중 실거주자의 권리: 주장 가능성의 조건과 한계

민법상 상속이 개시되면, 유언이나 특별한 지정이 없는 한 모든 상속인은 법정 지분에 따라 재산을 공유하는 공동상속인이 된다. 예컨대 자녀 3인이 상속인이라면 각각 1/3 지분을 갖게 되며, 이는 부동산에도 그대로 적용된다. 이때 공동상속인 중 한 사람이 해당 부동산에 단독으로 거주하고 있다고 해서 법적으로 특별한 우선권을 자동으로 갖는 것은 아니다. 단지 점유하고 있다는 사실만으로는 소유권이 부여되지 않으며, 오히려 다른 상속인의 동의 없이 배타적으로 점유하는 행위는 ‘부당점유’로 간주되어 부당이득 반환이나 사용료 청구 대상이 될 수 있다.

그러나 다음과 같은 경우에는 실거주자가 일정 부분 권리를 주장할 수 있다. 첫째, 고인의 생전 동의 또는 묵시적 허락 하에 해당 부동산을 점유해왔고, 상속 이후에도 다른 상속인들의 명시적 이의가 없었다면 사실상의 관리권 인정 가능성이 있다. 둘째, 실거주자가 고인을 오랜 기간 간병하거나 생계를 함께하며 부동산을 실질적으로 유지·관리해왔다면, 민법 제1008-2조에 따른 상속 기여분을 주장할 수 있다. 이 경우, 자신의 기여가 다른 상속인보다 두드러졌음을 입증해야 하며, 가사노동, 병간호, 유지보수 기록 등이 기여분 평가의 기준이 된다.

 

 

점유기간과 상속분 연관성: 장기거주가 곧 권리가 되지는 않는다

많은 실거주자들은 “내가 이 집에 10년 넘게 살았으니 자연스럽게 내 집이다”라고 생각하지만, 법적으로는 단순 점유기간이 상속 지분을 확대시키는 요소는 아니다. 즉, 아무리 오래 살았더라도 등기상 소유권이 이전되지 않았다면 해당 부동산은 여전히 공동상속인의 공유 재산이며, 실거주자도 공유자 중 한 명일 뿐이다. 단, 장기 거주와 함께 공공요금, 재산세, 유지보수 비용을 독자적으로 부담해 왔다면, 이는 민사 소송 시 기여도 또는 기여지출에 대한 정산 사유로 작용할 수 있으며, 다른 상속인의 지분과 상계하는 근거로 활용될 수 있다.

예를 들어, 실거주자인 A씨가 15년간 부모와 동거하며 해당 부동산의 각종 비용을 도맡아 냈고, 고인 사망 이후에도 다른 상속인의 동의 없이 계속 점유하며 유지한 경우, B·C씨 등 형제들이 “부동산 처분 후 매각 대금을 나누자”고 요구하면, A씨는 자신의 비용 부담 내역을 증거로 제시하며 일정 금액을 우선 정산하거나, 매매가 아닌 자신이 부동산을 인수하고 나머지 상속인에게 지분을 환산하여 보상하는 방식을 제안할 수 있다. 다만 이러한 절차는 자발적 협의가 우선이며, 협의가 불가능할 경우 결국 공유물분할청구 소송으로 귀결되며, 이때 법원은 실거주자의 기여도와 점유 상황을 감안해 현물분할, 지분매수, 경매분할 중 적정한 방법을 선택하게 된다.

 

 

실거주자 권리 정리를 위한 전략과 절차적 주의사항

실거주자의 권리를 정리하고자 할 때 가장 먼저 해야 할 일은, 상속재산분할협의서를 작성하여 공동상속인 전원의 동의를 받아야 한다. 이를 통해 실거주자가 해당 부동산을 단독 상속하기로 협의하면, 협의서와 상속관계증명서류를 첨부해 단독명의로 소유권 이전등기를 할 수 있다. 다만, 다른 상속인의 명확한 동의 없이 일방적으로 점유를 계속하면, 그 자체가 분쟁의 불씨가 되므로 반드시 협의 과정을 문서화해 법적 효력을 확보하는 것이 중요하다. 또한 협의 과정에서 실거주자가 자신의 기여분을 입증할 수 있는 자료를 충분히 확보하면 협상에 유리하게 작용할 수 있다.

실거주자가 분할 협의나 지분 매수 의사가 있음에도 자금 여력이 부족하거나 협의가 불가능한 경우, ‘공유물분할청구소송’을 통해 법적 정리를 시도할 수 있다. 이 경우 실거주자가 부동산을 경매에 부치지 않고 인수할 수 있도록 현물분할 또는 지분 매수 방식을 주장할 수 있으며, 점유 기간과 기여도를 통해 일부 우선권이 고려될 수 있다. 다만 소송 진행에는 시간과 비용이 소요되며, 협의 없이 장기화될 경우 가족 간 관계가 훼손될 수 있으므로, 초기에 상속 전문 법률가의 상담을 받아 분쟁을 최소화하는 방향으로 계획하는 것이 바람직하다. 결국, 실거주자는 해당 부동산의 권리를 주장할 수 있는 가능성을 충분히 가지고 있으나, 그것이 자동으로 인정되는 것은 아니며, 점유와 상속은 구분되며 절차를 통해 합리적으로 입증하고 정리하는 것이 핵심임을 잊어서는 안 된다.